(Note: Tài liệu này được viết vào khoảng 2011)

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ CHIẾN LƯỢC CÔNG TY

1. Đánh giá về thị trường bất động sản việt nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn suy thoái. Việc suy thoái này không phải là sự kiện bất ngờ, mà việc suy thoái đã được báo trước từ rất sớm,và có những dấu hiệu biểu hiện rõ nét. Về mặt địa lý, suy thoái thể hiện sớm nhất ở TP Hồ Chí Minh, lan ra Hà Nội. Về mặt sản phẩm, suy thoái bắt đầu từ phân khúc văn phòng, lan sang chung cư cao cấp, rồi đến là chung cư bình dân, đất nền dự án, và kết thúc ở đất thổ cư.

Thị trường bất động sản suy thoái do nguyên nhân nội bộ ngành là chủ yếu, còn các yếu tố bên ngoài ngành chỉ đóng vai trò làm chất xúc tác.  Nguyên nhân bên trong là sự phát triển không kiểm soát trong lĩnh vực bất động sản đã phát vỡ mức độ hấp dẫn của cấu trúc ngành. Thủ phạm phá vỡ mức độ hấp dẫn cấu trúc ngành đến cả từ phía doanh nghiệp, cũng như từ phía khách hàng.

1.1 Tổng quan về khách hàng:

Căn cứ vào mục đích tham gia, khách hàng chia thành 2 nhóm: Khách hàng tiêu dùng theo đuổi mục đích sử dụng, khách hàng đầu tư theo đuổi mục đích lợi nhuận.

a) Đặc điểm khách hàng tiêu dùng:  

Thời gian đưa ra quyết định mua bất động sản thường lâu do khách hàng cần nhiều thời gian để tìm hiểu về các giá trị sử dụng của sản phẩm. Quy mô khách hàng tiêu dùng ngày càng tăng do thu nhập tăng làm nhiều người trước đây không đủ tiềm để mua thì bây giờ có thể mua. Quy mô khách hàng tiêu dùng tăng còn do di dân cơ học từ các địa phương về các thành phố. Sản phẩm bất động sản muốn tăng giá bền vững thì cần có quy mô khách hàng tiêu dùng đủ lớn và quy mô tăng dần theo thời gian. Do đó, khách hàng tiêu dùng là nền tảng thành công của dự án bất động  sản.

b) Đặc điểm khách hàng đầu tư:

Quyết định giao dịch bất động sản bị chi phối nhiều bởi động cơ lợi nhuận, và có thể phớt lờ các đặc điểm kỹ thuật của sản phẩm. Do đó, so với khách hàng tiêu dùng, khách hàng đầu tư luôn là người đi trước trong việc mua bán bất động sản. Đường cầu của khách hàng đầu tư là đường cầu ngược tức là giá càng cao thì lượng cầu càng lớn. Cầu khách hàng đầu tư rất nhạy cảm với các thông tin biểu hiện là lượng cầu đầu tư  sẽ dao động rất mạnh với mọi thông tin liên quan. Vì cầu đầu tư luôn dao động, nên cầu thị trường cũng dao động theo, tạo ra các chu kỳ cho thị trường bất động sản. Cầu đầu tư làm thị trường bất động sản bị méo mó.

1.2 Tổng quan về các doanh nghiệp:

Trong thị trường bất động sản, các doanh nghiệp đóng vai trò là bên cung. Lợi nhuận cao trong giai đoạn đầu của ngành bất động sản là động lực lớn khuyến khích các doanh nghiệp mới xâm nhập ngành, khuyến khích các doanh nghiệp cũ mở rộng quy mô. Trong khi những hàng rào ngăn cản xâm nhập ngành như vốn, thị trường, nguồn tài nguyên đất ….trong giai đoạn đầu là không đủ cao dẫn đến quá nhiều công ty xâm nhập ngành bất động sản. Hậu quả của phát triển ồ ạt này dẫn đến lượng cung tăng lên nhanh chóng, đây là mộ trong các nguy cơ tiềm ẩn gây ra suy thoái thị trường bất động sản.

1.3 Giải thích thị trường bđs việt nam giai đoạn 2008- 2011 và dự đoán thị trường trong những năm tới bằng mô hình cung cầu.

Một chu kỳ bất động sản được đánh dấu bằng 3 điểm: Mo là điểm bắt đầu; từ Mo đến M1 là giai đoạn tăng giá do đầu cơ, trong đó M1 là điểm kết thúc đầu cơ; từ M1 đến M2 là giai đoạn suy thoái, trong đó M2 là điểm kết thúc suy thoái.

Một chu kỳ kéo dài từ 4-6 năm, điểm Mo xảy ra vào năm 2008, điểm M1 xảy ra khoảng tháng 6 năm 2011, dựa đoán điểm M2 sẽ xảy ra vào năm 2013 ( như vậy cần khoảng 2 năm nữa để bắt đầu chu kỳ mới). Việc đến nhanh hay chậm là do các chất xúc tác bên ngoài như các chính sách vĩ mô về tài chính, pháp luật, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng…Dưới đây sẽ giải thích thị trường bất động sản hiện tại bằng mô hình cung cầu:

a) Điểm xuất phát Mo:

Thị trường bất động sản ban đầu cân bằng ở Mo, bắt đầu từ cuối 2008 đầu 2009.

Đường cung là So chỉ do một vài doanh nghiệp đảm nhiệm.

Đường cầu là Do chỉ có khách hàng tiêu dùng.

Điểm cân bằng Mo, giá giao dịch trên thị trường là Po

b) Giai đoạn tăng giá do đầu cơ: Điểm cân bằng dịch chuyển từ Mo đến M1

Vì cầu tiêu dùng luôn tăng, nên giá tăng dần từ Po. Những người mua trước đây thu được lợi nhuận nhờ tăng giá. Mức lợi nhuận này đủ lớn để khuyến khích khách hàng đầu tư tham gia thị trường làm lượng cầu tiếp tục tăng, nên giá tiếp tục tăng. Giá càng tăng thì lợi nhuận càng lớn, càng khuyến khích các nhà đầu tư mới tham gia, khuyến khích các nhà đâu tư cũ mua nhiều hơn. Ngoài tiền tự có, các nhà đầu tư huy động thêm vốn từ các tổ chức tín dụng, và từ tín dụng đen. Các yếu tố trên làm cầu đầu tư tăng liên tục nên cầu thị trường cũng tăng làm cho giá bất động sản bị đẩy lên cao, vượt xa Po. Nguồn tiền tài trợ là có hữu hạn nên cầu đầu tư  không thể tăng mãi, do đó đường cầu thị trường dịch đến D1 là dừng lại, khi không còn tiền để mua thêm.

Trong thời gian cầu đầu tư tăng thì cung thị trường cũng tăng. Đặc điểm cung bất động sản là có độ trễ nên cung bất động sản tăng chậm hơn cầu trong giai đoạn đầu: Cung bất động sản chỉ dịch  từ So đến S1 là dừng lại

Điểm M1 là điểm cân bằng ngắn hạn, là điểm vỡ thị trường, xảy ra vào khoảng thời điểm tháng 6 năm 2011. Tại điểm cân bằng M1, giá bất động sản tăng lên cao nhất là P1.

Tại điểm M1 cầu không thể tăng tiếp, trong khi cung vẫn tiếp tục tăng, do đó giá bắt đầu giảm, nguy cơ suy thoái xuất hiện.

Thời gian cần thiết thị trường di chuyển từ Mo đến M1 là từ 2-3 năm, từ khoảng 2008 đến khoảng tháng 6 năm 2011

c) Giai đoạn suy thoát thị trường bất động sản: Điểm cân bằng dịch chuyển từ M1 đến M2. Giai đoạn chuyển giao sản phẩm từ khách hàng đầu tư sang khách hàng tiêu dùng.

Thị trường đang ở điểm cân bằng M1, nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng. Các khách hàng đầu tư từng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng bị ép bán để trả gốc và lãi. Cầu đầu tư bắt đầu giảm xuống làm cầu thị trường giảm, giá bất động sản bắt đầu giảm, nhưng tốc độ giảm giá chưa lớn. Giá giảm, mục tiêu lợi nhuận không còn, các nhà đầu tư hết động lực ở lại thị trường. Áp lực trả gốc, trả lãi, và áp lực bảo toàn vốn đã thúc đẩy các nhà đầu tư tìm cách chạy khỏi thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư không chịu nổi áp lực trả gốc, lãi nên hậu quả vỡ tín dụng đen là tất yếu. Một phần khách hàng đầu tư chuyển từ bên cầu sang bên cung, làm lượng cung càng lớn.

Do các dự án có độ trễ  nên lượng cung từ các doanh nghiệp đã và đang triển khai dự án tiếp tục tăng. Ngoài ra, rào cản rút lui khỏi ngành bất động sản khá lớn, dẫn đến các doanh nghiệp muốn rút lui không thể rút lui được, bắt buộc ở lại để tiếp tục cạnh tranh với các doanh nghiệp khách trong nghành, làm lượng cung mới tăng lên.

Kết hợp lượng cung của các doanh nghiệp đã và đang triển khai, với lượng cung các doanh nghiệp bắt buộc phải triển khai, với lượng cung từ các nhà đầu tư rút khỏi thị trường, làm lượng cung của ngành tăng lên đột biến, đường cung dịch chuyển mạnh từ S1 đến S2. Tại thời điểm này, biểu hiện rất là rõ ràng.

Trước đây, cầu bất động sản gồm có cầu đầu tư và cầu tiêu dùng cuối cùng. Trong giai đoạn suy thoái, một bộ phận cầu đầu tư đã dịch chuyển sang bên cung làm lượng đầu tư giảm xuống. Khi thời gian tăng lên, và giá giảm xuống, cầu tiêu dùng tăng dần. Trong giai đoạn đầu suy thoái, cầu đầu tư sụt giảm mạnh hơn tăng cầu tiêu dùng dẫn đến cầu chung thị trường giảm xuống. Cầu thị trường tiếp tục giảm và dừng lại D2 khi có sự cân bằng giữa cầu đầu tư rời bỏ với cầu tiêu dùng bổ sung.

Điểm cân bằng mới thị trường là M2, giá là P2 là giá thấp nhất trong giai đoạn suy thoái. Sau đó thị trường lại tăng giá trở lại để bắt đầu chu kỳ mới. Dựa đoán khoảng thời  gian để dịch chuyển tư M1 đến M2 là từ 2 đến 3 năm. Như vậy thị trường bất động sản sẽ kết thúc suy thoái vào khoảng năm 2013

Mô hình cung cầu thị trường bds Việt Nam từ 2008- 2011 dựa đoán đến năm 2013

d) Dự đoán thị trường bds giai đoạn sau từ 2013: kết thúc suy thoái và bắt đầu chu kỳ mới

Đến năm 2013 sẽ bắt đầu chu kỳ mới. Chu kỳ tăng giá này sẽ mạnh hơn các chu kỳ trước đó vì 2 nguyên nhân cơ bản:

+ Cầu tiêu dùng tăng vững chắc, liên tục theo thời gian

+ Cung càng ngày càng ít: Tài nguyên đất là đầu vào quan trọng nhất trong lĩnh vực bất động sản. Tài nguyên đất là hữu hạn do quy hoạch. Tài nguyên đất ngày càng khan hiếm do tài nguyên đất đã bị khai thác từ trước. Do đó, theo thời gian, tốc độ tăng lượng cung sẽ chậm lại do tài nguyên đất cạn kiệt.

Cầu tiêu dùng tăng liên tục trong khi cung tăng càng ngày càng chậm, nên giá bất động sản tăng trong dài hạn là điều chắc chắn, bất động sản càng về sau càng giá trị

2. Chiến lược công ty:

2.1 Chiến lược tổng thể cho lĩnh vực bất động sản của

a) Dài hạn

Đặc điểm cấu trúc ngành bất động sản là trong số các hàng rào ngăn cản doanh nghiệp như vốn, kỹ thuật, tài nguyên đất… thì rào cản tài nguyên đất là cao nhất, và độ cao hàng rào sẽ tăng dần theo thời gian do tài nguyên đất càng ngày càng khan hiếm. Do đó, nếu doanh ngiệp nào càng có nhiều quỹ đất, đặc biệt ở các vị trí đắc địa, thì doanh nghiệp đó càng có nhiều sức mạnh trong kiểm soát bên cung. Khi bên cung được kiểm soát, trong khi cầu thì không ngừng tăng, những doanh nghiệp có nhiều quỹ đất sẽ khống chế được thị trường theo hướng có lợi cho mình nhất. Theo thời gian, việc kiểm soát thị trường sẽ càng ngày càng thuận lợi do rào cản về đất càng lớn. Do đó, chiến lược dài hạn, hiệu quả nhất là tập trung vào kiểm soát càng nhiều tài nguyên đất càng tốt, đặc biệt  là tại các vị trí đắc địa.

b) Trước mắt

Ngành bất động sản phát triển chín muồi cần trải qua 4 giai đoạn:

Giai đoạn 1: Phát triển theo chiều rộng - Bán đất và nhà thấp tầng;

Giai đoạn 2:  Phát triển theo chiều cao - Xây dựng chung cư và văn phòng;

Giai đoạn 3:  Phát triển dịch vụ bất động sản - Gần như không xây mới mà chỉ khai thác trên công trình hiện có thông qua hình thức cho thuê;

Giai đoạn 4: Vốn hóa thị trường bất động sản: Bất động sản đang khai thác được chứng khoán hóa và đưa lên thị trường chứng khoán.

Việt nam đang ở 3 giai đoạn đầu: Khu vực trung tâm đang ở giai đoạn 2 và giai đoạn 3, khu vực xa hơn đang ở giai đoạn 1. Như vậy, cơ hội để ngành bất động sản phát triển còn rất lớn. Do đó, trong ngắn hạn, tiếp tục triển khai các dự án để lấy tiền phục vụ cho chiến lược kiểm soát nhiều tài nguyên đất hơn trong dài hạn, và giữ lại những vị trí đắc địa

Tại thời điểm hiện tại: Hoàn thành tất cả các khâu chuẩn bị đầu tư cho dự án như  thiết kế, thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng… để  kiểm soát quỹ đât nhiều hơn và sẳn sàng bắt cơ hội chu kỳ tăng giá mới vào khoảng 2013.

2.2 Chiến lược cho từng dự án

          Các dự án sẽ phát triển theo chiến lược cạnh tranh. Có thể cạnh tranh bằng khác biệt hóa với giá bán cao hoặc cạnh tranh bằng giá bán thấp với sản phẩm không có nhiều khác biệt. Nền tảng của chiến lược cạnh tranh là xây dựng các lợi thế dựa vào các điểm mạnh của dự án cũng như của công ty, khai thác triệt để các điểm yếu của đối thủ, đáp ứng tốt nhất các giá trị mà khách hàng đang tìm kiếm…